아파트 청약은 당첨까지 준비 과정과 당첨 후 입주까지 과정으로 구분됩니다. 아파트 분양 절차에 따른 분양 계약과 옵션 계약의 소요 기간 및 주의점을 정리해 보았습니다. 중도금 대출 시 주의해야 하는 보증서 발급 불가 사유와 잔금 주의점을 정리해 보았습니다.
◑ 아파트 분양 절차
아파트 청약은 당첨 전 준비 단계와 청약 당청 후 입주까지 단계로 구분되는데 청약 당첨 전 준비 과정은 3가지 단계로 나눌 수 있습니다.
1. 아파트 청약을 위한 청약 통장 개설 및 주택 공급 계획과 지역 정보 수집
2. 대상자 모집 공고 확인과 입주자 모집 공고 확인 후 모델 하우스 견본 주택 방문
3. 우선 순위 및 일반 공급 대상과 신청 자격 확인 후 신청 순위 확인
아파트 청약 당첨 시 아파트 분양 절차는 분양 계약과 옵션 계약, 중도금 대출 계약 자서, 입주 순으로 진행됩니다.
◑ 아파트 분양 및 옵션 계약 소요 기간과 주의점
아파트 청약 당첨 후 분양 계약은 약 2주 안으로 하게 되는데 계약 전 청약 자격에 문제가 없는지 서류 검수를 하는 과정을 거쳐 본격적으로 분양 절차가 진행됩니다. 제출 서류 리스트는 시행사 안내문을 확인하면 됩니다.
청약 당첨 발표 후 모집 공고에 따라 차이가 있지만, 2주 ~ 4주 사이로 계약금을 납부해야 합니다. 계약금은 1차와 2차로 나누어 납부하게 되는데 계약 시 시행사에서 정한 일부 금액을 납부 후 나머지 계약금은 한 달 안에 납부하게 됩니다.
계약금 납부는 계약서 작성 전 시행사에서 안내 받은 신탁 계좌로 이체하고, 이체 증빙을 지참해 계약하는 날 모델 하우스에 방문하면 됩니다.
아파트 분양에서 대부분 발코니 확장과 시스템 에어컨은 옵션으로 추가하고 있습니다. 옵션은 분양가와 별도 비용이기 때문에 간과하면 안됩니다. 옵션 비용은 취등록세 납부에 포함되는 금액으로 추가 옵션 선택은 신중해야 합니다.
청약 아파트 옵션 계약은 대략 분양 계약서를 작성하고, 2달 정도 후에 하는데 옵션 금액도 계약할 때 10%만 납부하면 되고, 나머지 금액은 입주 잔금과 함께 납부하게 됩니다.
◑ 청약 중도금 대출 분양 잔금 주의점
옵션 계약 후 약 2달 정도 후 중도금 대출 계약을 하는데 시행사에서 지정한 은행의 중도금 대출 서류에 자서(자필 서명)만 하면 나머지 절차는 은행 측에서 진행되게 되는데 자서할 때 카드 발급이나 보험 가입 동의서가 없는지 확인하여 서명하는 것이 좋습니다.
중도금 대출 시에는 대출을 실행하는 은행의 계좌 개설과 인지대 약 7만 5천원, HUG 보증료 약 50만원만 이체하면 됩니다. HUG 보증료는 은행의 대출 실행에 필요한 보증서의 수수료이며, 중도금 대출 시 필요 서류는 해당 공고문을 확인하면 됩니다.
입주 지정일은 일반적으로 2달 정도인데 이 기간 안에 중도금 대출 60%의 이자가 있다면 이자 부분과 잔금 30% + 옵션 비용을 모두 납부해야 합니다. 고액이기 때문에 보통 잔금 30%를 납부하고, 중도금 대출은 주택담보대출로 전환하게 됩니다.
주택담보대출의 LTV 기준은 원래 현재 시세였지만, 대부분의 은행들이 분양가를 기준으로 변경하였으니 주택담보대출로 전환할 때 고려해야 할 사항입니다. 전세로 주택담보대출을 대신할 수 있는데 실거주 요건이 없는 단지에만 적용할 수 있는 방법입니다.
분양가 9억원 초과 아파트는 주택도시보증공사(HUG) 보증서 발급이 되지 않아 중도금 대출이 실행되지 않습니다. LTV 제한으로 투기지구, 투기 과열지구는 LTV 40%가 적용되는데 생애 최초 주택 구입자는 지역이나 주택 가격과 관계없이 80% 최대 6억원까지 대출이 가능합니다.
지역에 따라 HUG 보증 한도 5억, HF 보증 한도 3억 등으로 나누어지기에 보증 한도를 미리 확인해야 하며, 중도금 대출 횟수 제한이 조정지역 세대당 1건, 비조정 지역 세대당 2건이라는 것도 주의해야 합니다.
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